ทำไม.. คิมแทฮี ขายอสังหาริมทรัพย์ ทำเลทอง อาจจะเพราะเหตุนี้หรือเปล่า?

เดอะ สตาร์ รายงานว่า เหล่าเซเลบริตีแวดวงคนบันเทิงเกาหลีใต้ ขึ้นแท่นเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จมาอย่างยาวนาน ทั้งนักแสดงภาพยนตร์ นักแสดงละครโทรทัศน์ นักร้องเค-ป๊อป ล้วนเป็นคนดังระดับ เอ-ลิสต์ที่ซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในทำเลทอง

แต่จู่ๆ ดารานักแสดงดังอย่างดาราสาว "คิม แท-ฮี" และนักแสดงหนุ่ม "ฮา จัง-วู" เพิ่งขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ ทำให้นักเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์มองว่าเป็นการ "เคลื่อนไหวเพื่อทำกำไร" ก่อนที่กฎระเบียบของรัฐบาลที่เข้มงวดขึ้นจะมีผลบังคับใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้เป็นที่อยู่อาศัย

นางเอก แทฮีซื้ออาคารพาณิชย์สูง 5 ชั้นใกล้กับสถานีรถไฟกังนัมเมื่อเดือน มิ.ย. 2557 ราคา 13,200 ล้านวอน หรือประมาณ 371 ล้านบาท แต่มีรายงานว่าขายได้ถึง 20,300 ล้านวอน หรือประมาณ 571 ล้านบาท

สำหรับแทฮีแล้ว การขายอาคารพาณิชย์ย่านกังนัมเป็นเพียงก้าวเล็กๆ เท่านั้น เพราะนางเอกสาวและ "เรน" ซูเปอร์สตาร์นักร้องซึ่งแต่งงานกันเมื่อปี 2560 มีอสังหาริมทรัพย์รวมกันมูลค่า 81,400 ล้านวอน หรือประมาณ 2,291 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาประเมินเมื่อปีที่แล้ว มีทั้งอสังหาริมทรัพย์ในกรุงโซลและบ้านในเมืองเออร์ไวน์ รัฐแคลิฟอร์เนียของสหรัฐ

ทำไม.. คิมแทฮี ขายอสังหาริมทรัพย์ ทำเลทอง อาจจะเพราะเหตุนี้หรือเปล่า?

ส่วน ฮา จังวู ขายอาคารพาณิชย์ทางตะวันตกของกรุงโซลเมื่อเดือน มี.ค. ได้กำไรไป 4,600 ล้านวอนหรือประมาณ 129 ล้าน 5 แสนบาท ซึ่งมีสตาร์บัคเป็นผู้เช่าหลัก ฮาซื้อตึกนี้ 7,300 ล้านวอน หรือประมาณ 205 ล้านบาท เมื่อเดือน ก.ค. 2561 และขายในราคา 11,900 ล้านวอน หรือประมาณ 335 ล้านบาท

ด้าน "โซยู" นักร้องเค-ป๊อป กระโดดขึ้นรถไฟขบวนนี้เหมือนกัน โดยขายอาคารในย่านยอนนัม-ดง ที่ซื้อเมื่อปี 2559 ด้วยราคา 1,500 ล้านวอนหรือประมาณ 42 ล้านบาท แต่ขายได้ในราคาสูงเกือบ 2 เท่าเมื่อเดือน เม.ย.

อดีตสมาชิกเกิร์ลกรุ๊ป ซิสตาร์ ปรับปรุงตกแต่งอาคารเป็นร้านค้าปลีก หลังจากซื้อมาทำเป็นบ้าน

ขณะที่นักแสดงสาว ฮัน ฮโย-จู ขายอสังหาริมทรัพย์ใจกลางกรุงโซลราคา 8,000 ล้านวอนหรือประมาณ 225 ล้านบาทเมื่อเดือน พ.ย. ปีที่แล้ว หลังจากซื้อมาในราคา 5,500 ล้านวอนหรือประมาณ 155 ล้านบาทเมื่อปี 2560

กระแสเซเลบแห่ขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นก่อนที่รัฐบาลของ นายมุน แจ-อิน ประธานาธิบดีเกาหลีใต้จะขยายกรอบการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมทั้ง อัตราหนี้สินต่อรายได้ และ อัตราส่วน เงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ แอลทีวี ซึ่งจะรวมถึงที่ดิน ศูนย์การค้าและอาคารที่ชั้นล่างเป็นออฟฟิศและข้างบนเป็นที่พัก

ตั้งแต่ 2 สัปดาห์ก่อน แอลทีวีพุ่งสูงขึ้นร้อยละ 70 ทำให้ผู้กู้ต้องเสาะหาแหล่งเงินกู้จากสถาบันการเงินท้องถิ่นและทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มความยากขึ้นอีก

กฎดังกล่าวนี้จะมีผลบังคับใช้เดือน ก.ค. นี้ อัตราแอลทีวีสำหรับเงินกู้จะนำมาคำนวณการกู้เงินซื้ออาคารที่ไม่ได้เป็นที่พักอาศัยในย่านยอดนิยมในกังนัม ซงพา และยงซาน ซึ่งจะจำกัดแอลทีวีร้อยละ 40

โช ฮยุน-แท็ก นักวิจัยที่เอสจี แล็บ กล่าวว่าการใช้อัตราส่วนแอลทีวีทำให้นักลงทุนรายย่อยที่ต้องกู้เงินมีอุปสรรคต่อการลงทุนมากขึ้นเพราะเจ้าของที่ดินในย่านทำเลทองต้องการเทขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนเดือน ก.ค. ส่งผลให้ราคาผันผวน

แต่บางคนมองว่าเซเลบเหล่านี้มักมีแนวโน้มลงทุนที่รวดเร็วและนักลงุทนควรจะระวังการเลียนแบบการลงทุนแบบคนดัง

กฎการใช้อัตราแอลทีวีสำหรับการกู้ซื้ออาคารที่ไม่ได้เป็นที่พักอาศัยประกาศเมื่อต้นปี สวนทางกับความต้องการซื้ออาคารร้านค้าปลีกกลับลดลงตั้งแต่ปีที่แล้วเนื่องจากการระบาดของโควิด-19

กลุ่มการเงินเคบี วิเคราะห์ว่าการลงทุนกับอาคารค้าปลีกขนาดเล็กและกลางขึ้นอยู่กับการคาดหวังว่าจะได้ราคาสูงมากกว่ากำไรจากการปล่อยให้เช่า ขณะที่มีสัญญาณเตือนมาแล้วจากความต้องการใช้และเช่าพื้นที่ชั้นล่างที่ลดลง

สำหรับนโยบายของรัฐบาลเกาหลีใต้ด้านอสังหาริมทรัพย์มุ่งเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อพยายามลดความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศโดยการขึ้นภาษีกับผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านหลายหลังและออกกฎการจำนองให้เข้มงวดขึ้น